Reglas claras para un sector olvidado

Luego de obtener la aprobación por unanimidad en el Senado de la Nación, el proyecto de Ley de Alquileres que nació en 2016 de la mano de la senadora rionegrina, Silvina García Larraburu, y la Federación de Inquilinos Nacional, quedó reposando en un cajón. Este recogía gran parte de los reclamos de los inquilinos y reducía el desequilibrio entre las partes en su relación contractual, pero para su práctica se debía modificar el Código Civil y Comercial.

Durante estos cuatro años el ex presidente, Mauricio Macri, se comprometió públicamente a continuar con la iniciativa, pero después permitió que el proyecto pierda estado legislativo. Por eso fue necesario comenzar nuevamente el trámite desde el principio.

Esta vez, el documento ingresó a la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, allí obtuvo dictamen favorable. El nuevo proyecto de Ley de Alquileres, tiene algunas modificaciones respecto al original del 2016, pero no son demasiado significativas. Lo más importante se mantiene intacto que es generar una relación transparente entre la triada inquilino, inmobiliaria y propietario.

El 20 de noviembre se trató en el recinto de la Cámara baja y fue aprobado por unanimidad, ahora ingresó al Senado y se espera que sea tratado y aprobado en sesiones ordinarias este año.

El proyecto regula la actividad inmobiliaria y aunque los referentes de los inmuebles aseguran que podría perjudicar a los inquilinos y generar menor oferta de viviendas para el alquiler, la realidad es que la ley tiene más puntos positivos que negativos para el mercado y sobre todo para sus clientes.

Veamos los nueve artículos más importantes para entender de qué se trata.
 

El 20 de noviembre se trató el proyecto en la Cámara baja y fue aprobado por unanimidad.

 

Plazo mínimo de contrato. Ahora los contratos serán por tres años en vez de por dos. Esto es muy importante porque brinda una mayor estabilidad a los inquilinos, ya que no tienen que estar en una mudanza constante. También reduce los gastos de renovación de los contratos, porque se evitan pagar depósitos, comisiones y el ajuste que vuelve a tarifar el precio del alquiler. De este modo por un año más tendrán eso garantizado.

La actualización del precio. Este es otro aspecto central del proyecto. Si bien está prohibido indexar el precio de los alquileres al índice de la inflación o al precio del dólar, ante esto las inmobiliarias lo que hacen es actualizar el precio en base a un porcentaje global para los 24 meses de contrato y lo fraccionan, en el caso de San Luis en dos veces. Este punto es más positivo para los alquileres en ciudades como Buenos Aires porque allí el porcentaje aumenta cada 6 meses. Así se deroga esa prohibición y se actualiza a través de un índice de actualización objetivo que está conformado por el Índice de Precio al Consumidor (IPC), es decir la inflación y el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES, que es el porcentaje de suba salarial. Con esos dos valores se hace un promedio y de ahí sale la actualización del valor del inmueble. Este podría ser uno de los puntos perjudiciales hoy en día para los inquilinos, pero a la vez establece reglas claras a la hora de marcar los precios de los alquileres.

Mes de depósito. Se establece que sea solo de un mes. Si bien en San Luis eso se respeta, en Buenos Aires pueden cobrar hasta dos meses por los dos años de contrato. Además la devolución del depósito, una vez finalizado el contrato, se debe hacer en el momento, y el locador debe actualizarlo al valor del último mes de alquiler.

Domicilio electrónico. Locador y locatario deben fijar un correo electrónico en el contrato de alquiler. Así todas las comunicaciones que por esta vía se efectúen son válidas y vinculantes. De este modo, se evitarán los gastos de una carta documento cada vez que necesiten reclamar algo, como por ejemplo, arreglos en la vivienda, falta de devolución del depósito, rescisión anticipada o lo que amerite la comunicación. Esto lleva al siguiente punto, que son los arreglos de la vivienda. Seguirán a cargo del propietario y el inquilino tendrá derecho de exigir una disminución del canon locativo si el problema es muy grave. Lo novedoso es que establece de qué forma y en qué plazos deberá actuar cada parte. Si las reparaciones no son urgentes, el locador tiene 10 días corridos para hacerlas. En caso de no efectuarlas, el inquilino puede repararlo por su cuenta y descontarlo del mes de alquiler. Si el problema es urgente, lo puede hacer inmediatamente.

Expensas extraordinarias. Los inquilinos solo están obligados a pagar los gastos comunes del edificio, si existen arreglos que son considerados extraordinarios deberán ser pagados por el propietario.

Resolución anticipada. Actualmente no se puede rescindir el contrato dentro del primer semestre de alquiler, por lo que si un inquilino quiere dejar el inmueble debe pagar todos los meses hasta llegar al sexto. Este plazo mínimo se elimina, pero se mantienen las indemnizaciones. Así el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento del primer año y pagar un mes y medio de multa, mientras que durante el segundo y tercer año solo será de un mes. Además no deberá pagar multa en el caso de que notifique su decisión con tres meses de anticipación.

Renovación del contrato. Con la ley actual, el locador no tiene obligación de avisar con tiempo si quiere renovar el contrato y por cuánto dinero. Por eso la nueva ley establece que las condiciones de renovación se deben acordar con tres meses de antelación. En caso de que no se llegue a un acuerdo o no se estipule el precio, el inquilino puede rescindir el contrato anticipadamente sin pagar la multa.

Registro de contratos. Según explica www.Inquilinosagrupados.com.ar, en el país, más del 90 por ciento de los contratos de alquiler están en negro. Son casi inexistentes los casos en que un inquilino puede pagar su renta por transferencia bancaria y siempre recibe un comprobante no válido como factura. Esto se traduce en una evasión impositiva millonaria. Además, quienes pagan ganancias se ven imposibilitados de hacer las deducciones correspondientes.

El proyecto obliga a que la totalidad de los contratos de alquiler sean inscriptos en AFIP. Según explica el documento, esto es para evitar la evasión impositiva y posibles abusos por parte de los propietarios fuera de la formalidad legal. Así el propietario tiene 30 días para registralo, sino lo puede hacer el inquilino. Si ninguno de los dos lo hace, no pasa nada. Porque no es oponible, ya que otras personas fuera del vínculo locador - inquilino, no pueden reclamarlo.

Una buena para los dueños de las inmobiliarias es que la comisión se pagará en partes iguales tanto por el inquilino como por el locador. Solamente podrán mediar entre estas dos partes aquellos martilleros matriculados para proteger la profesión, y los gestores quedan afuera definitivamente de la jugada. Si cada parte contrata su propio martillero, es decir que trabajan dos en la misma operación, cada cual le pagará la comisión al suyo.