Nuevos créditos hipotecarios UVA: entre la ilusión y la desconfianza

 

 

Presentados como un caballito de batalla volvieron los Créditos Hipotecarios UVA para impulsar el sueño de los argentinos de tener su casa propia en un contexto de galopante inflación. Sin embargo, hay que tener cuidado, porque con el cálculo equivocado este préstamo se puede pasar rápidamente de aliado a caballo de Troya. 

 

Al igual que en 2016, en abril de este año el gobierno nacional relanzó los créditos para vivienda "Unidad de Valor Adquisitivo" (UVA) que utilizan una unidad de medida establecida por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) cuyo valor se actualiza según la inflación. 

 

“La única forma en Argentina de que te presten dinero a largo plazo es que sea ajustable por inflación. Entonces es esto o nada. Con respecto a la gente, creo que es probable que con todo lo que perdieron los salarios contra la inflación en el futuro a mediano plazo lo recuperen. Un promedio de la sociedad es probable que no tenga problemas con el crédito y los que salgan sean más bien localizados", explicó el economista Andrés Borenstein, jefe de la consultora Econviews, y agregó: "Es una muy buena iniciativa, obviamente falta, porque todavía hay muy pocos que clasifican y esto no resuelve el déficit habitacional, pero hay que empezar por algo".

 

A estos nuevos créditos, que financian el 70 por ciento del total de obra, pueden acceder los trabajadores en relación de dependencia y autónomos, ya sean responsables inscriptos o monotributistas. En el Banco Nación también están incluidos los jubilados y pensionados. 

 

Entre los principales requisitos que piden las entidades están: no registrar antecedentes desfavorables en el sistema financiero, presentar los resúmenes de cuenta de las tarjetas de crédito junto a sus comprobantes de pago, y tener registros de propiedad que demuestren que el solicitante no posee ninguna vivienda a su nombre. En caso de tenerla, deberá adjuntar la correspondiente documentación. Para los monotributistas, los adicionales son tener una antigüedad mínima de un año en esa condición ante la AFIP y una antigüedad mínima de tres meses en la categoría que se utilice para el cálculo de los ingresos. Para quienes están en relación de dependencia, se piden los últimos tres recibos de haberes y un certificado de trabajo que demuestre ingresos netos, antigüedad, pertenencia en la planta, número de CUIL e inexistencia de embargos, entre otros.

 

Los bancos que lo ofrecen sin tope máximo son BBVA, Galicia, Macro, Santander y Supervielle; mientras que el Banco Ciudad e Hipotecario ofrecen un límite de 250 millones de pesos. Por su parte, el Banco Nación da un máximo de 105 mil UVAs (monto que se actualiza diariamente y se puede consultar online en el sitio del BCRA). 

 

La relación cuota ingreso no puede ser superior al 25 por ciento. El saldo de deuda y la cuota se miden y contabilizan en UVAs, y a eso se le debe sumar la tasa de los bancos que oscila entre el 3 y el 9,5 por ciento.

 

“En la teoría suena muy bien, pero vos podés juntar muchos recibos de sueldo del grupo familiar y el banco te presta mucha más plata de la que te debería dar, cuando en realidad lo va a pagar uno solo.  Eso es una actividad ilegal, hay una responsabilidad de parte del organismo que te da el crédito y que se supone que evalúan tu capacidad crediticia. Además, las tasas son altísimas teniendo en cuenta que ya se indexa por inflación”, contó Gabriela Spatari, la abogada y referente de Hipotecados UVA, un grupo que formó hace cinco años para nuclear a 105 mil familias que no podían pagar sus créditos por el incremento desmedido de las cuotas. 

 

Para prevenir lo que sucedió entre 2017 y 2018, esta vez el Banco Nación implementó un sistema "antiinflación" que funciona como tope en las cuotas mensuales ante posibles saltos abruptos de inflación. Se paga una especie de seguro mensual de 1,5 puntos porcentuales más de tasa para suplir eventuales aumentos, y cuando se llegue al tope fijado ese monto se pagará mediante la extensión del crédito. Sin embargo, según explicó la abogada, esto es algo que ya se venía haciendo con los deudores de la primera serie de créditos UVA.

 

"Hay mucha gente que nos está pagando y se iniciaron medidas judiciales para que no quedaran completamente desguarnecidos.  En principio el banco lo que te ofrece es extender el plazo del crédito, la parte de la deuda que vos no podés pagar hoy te lo financian, obviamente al valor que la UVA tenga ese día más los intereses", detalló.

 

En San Luis, Natalia Cherman fue una de las personas que solicitó un crédito UVA en 2018 un valor inicial de $1.200.000; al día de hoy su saldo actual es de $58 millones y no debe ninguna cuota. 

 

"Lo que debés aumenta cuando te acostás a dormir. La cuota se incrementa de 40 mil a 50 mil pesos cada mes.  Es insostenible. Milei dijo que el Estado no se puede hacer cargo, cuando el Estado debería garantizar que las condiciones económicas sean estables para que esos créditos no se vayan por las nubes, para que sea viable para que lo podamos pagar", lamentó la puntana.

 

Los UVA regresaron como una intención de dinamizar la economía. Sin embargo, en la provincia las inmobiliarias y constructoras detallaron que aunque se incrementaron la consultas por presupuestos y espacios habitacionales desde el anuncio de Nación; hasta el momento no registran ventas o contrataciones con el uso del beneficio. 

 

Fernando Olcese, propietario de un inmobiliaria y expresidente del Colegio de Martilleros, dijo que tras una meseta de cinco años en el sector la vuelta de los créditos UVA es un incentivo. “Hay consultas y un poco de revuelo, están empezando de nuevo a preguntar por viviendas dentro de los márgenes que podrían acceder al crédito. No hemos hecho ninguna operación todavía, pero el mercado inmobiliario es un termómetro de la realidad económica argentina, cuando esta empieza a marchar en nuestro sector se nota en el acto”, aseguró. 

 

Según el martillero, el valor de una casa estándar de barrio en San Luis capital y alrededores, de 52 metros cuadrados y un terreno de 450 metros cuadrados ronda entre los 45 y 50 mil dólares: aunque en el interior de la provincia se pueden conseguir por 20 mil dólares. Mientras que los terrenos de entre 450 y 700 metros cuadrados van desde 10 mil a 20 mil dólares. 

 

“Hay varios tipos de loteo, ahora hay muchos que tienen financiación propia por estar en una etapa previa a que esté culminado e incluso, a veces, podés disponer del terreno ya mesurado. Hay otros que si bien tenés el plano, no está ejecutada la obra, entonces esas preventas son más económicas. Pero hay que tener cuidado con quién hace la comercialización y asegurarse que sea confiable”, mencionó Olcese sobre las alternativas de terrenos económicos. 

 

En el sector de la construcción se mantienen más escépticos, en los dos espacios consultados Beyker y Puntana Constructora buscan alternativas más accesibles que les permitan a sus clientes acceder a la fabricación de sus hogares sin depender de un crédito. Como por ejemplo armar paquetes base de una casa tipo de 52 metros cuadrados o la posibilidad de construir en etapas. 

 

Puntana Constructora tiene cuatro rangos de casas. La económica, con un valor de 440 mil pesos el metro cuadrado, contempla una construcción del ladrillo, hierro, cemento, revoques fino y grueso, techos de tirantería de madera y chapa, instalaciones y aberturas estándar de aluminio; y la estándar, de $550 mil el metro cuadrado, que se le suma el techo de loza. En estas dos opciones faltan los detalles finos como grifería y pintura. 

 

Luego, están las más costosas que son la premium, de 650 mil pesos el metro cuadrado, y premium superior, de 750 mil el metro cuadrado, que es con todo incluido. La metodología de contratación es con una entrega, con la que se congela el precio y se acopia. Después durante el transcurso de la obra se hacen los pagos por etapas o certificaciones.

 

“No hubo nada de consultas por UVA, por eso es que salimos con esta propuesta de vivienda económica porque ese rango de gente trabajadora que realmente necesita una vivienda no tiene posibilidad de acceder a esos créditos.  No quieren tomarlos nadie por lo que he escuchado en los comentarios”, contó Mariano Robello, dueño de Puntana Constructora.

 

En el caso de Beyker, las construcciones pueden ser tradicionales o con la modalidad Steel Frame o en seco. En ambos casos los valores rondan los 800 dólares el metro cuadrado e incluye mediciones de suelo y planos, la fabricación de la vivienda con el estilo elegido y aberturas doble vidrio, muebles de porcelanato, instalaciones eléctricas, calefacción y conexiones de cloacas. Aunque también tienen una propuesta alternativa de una vivienda de 52 metros cuadrados, conformada por una habitación, baño, cocina comedor y un pequeño lavadero, a 500 dólares el metro cuadrado más extras.  

 

"Hubo un aumento en la cantidad de consultas, sí. Sin embargo, no conozco a nadie a quien se lo hayan aprobado. Tengo proyectos que están frenados. Aunque tienen el crédito aprobado por el banco, están esperando que se desembolsen los fondos", contó Jerónimo Cámpora Buso, ejecutivo de ventas.